הפופולאריות של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית שמבוצעים בכל הארץ בשני העשורים האחרונים יצר המצב בו יזמים פונים ביוזמתם לדיירים בבניין כלשהו או קבוצת בניינים בהצעה לטפל עבורם בפרויקט. חלק מההסכם שהם מחתימים עליו את הדיירים הללו הוא "הסכם נון שופ" שיש לו מחיר בעיקר מצד הדיירים וכדאי להכיר אותו מבעוד מועד לפני שממהרים לחתום עליו.
פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38 לעתים יוצאים לדרך ביוזמת הדיירים ולעתים ביוזמה של יזם כלשהו שמציע להם את ביצוע הפרויקט. אין רע בכך שיזם כזה פונה לדיירים בבניין או קבוצת בניינים עם הצעה שכזאת, אך חשוב מאוד שלא למהר ולחתום על הסכם "נון שופ" מול אותו היזם כיוון שיש לכך השלכות רבות להמשך והן לרוב לא לטובת הדיירים.
מהו הסכם נון שופ – NON SHOP?
יש היום היצע לא קטן של יזמים שמתמחים בפרויקטים של התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי או תמ"א 38. היזמים הללו מקבלים פניות של דיירים המעוניינים לקדם פרויקט כזה בבניין שלהם או שאותם יזמים מחפשים אחר פרויקטים אפשריים כאלו ופונים לדיירים.
מכיוון שיש תחרות לא קטנה בתחום זה והרווחיות יחסית גבוהה, היזמים מציעים לדיירים בדרך כלל לחתום על "הסכם נון שופ" שמשמעותו שאותם דיירים אינם יכולים לנהל "מו"מ או לקדם את הפרויקט שלהם מול יזמים אחרים לתקופה של מספר שנים.
ההסכם נועד לאפשר לאותו היזם לערוך בדיקות הנוגעות לפרויקט האפשרי במקום וכדומה, אך במקביל לכך הדיירים הופכים למשועבדים אליו ואינם יכולים להתקדם עם הפרויקט גם אם אותו היזם מחליט בינתיים שלא לקדם את הפרויקט או שהבדיקות שלו אורכות זמן רב. ההסכם מחייב את הדיירים ונותן המון כוח ליזם.
המצב הוביל למאבקים משפטיים רבים בין דיירים ויזמים ולכן נחקק בשנת 2017 חוק הנוגע לעניין הסכם NON SHOP בהתחדשות עירונית.
איך יש להתנהל מול יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית?
ראשית כל חשוב מאוד לשכור שירותי משרד עורך דין התחדשות עירונית שיש לו ידע וניסיון של ייצוג דיירים בפינוי בינוי או תמ"א 38 ומכיר את כל החוקים הנוגעים לעניין ובעיקר את זה שעוסק בהסכם "נון שופ".
הסעיפים שיש להכיר בעניין הסכם נון שופ במסגרת החוק החדש:
- בעסקאות פינוי בינוי – ההסכם יהיה תקף רק ל 6 חודשים מיום החתימה עליו כיוון שזהו זמן סביר ליזם לערוך ולסיים את כל הבדיקות שלו לגבי הפרויקט. אם בפרק זמן זה הצליח להחתים לפחות 50% מהדיירים בפרויקט על הסכם נון שופ יקבל הארכה לתקופה של עד 18 חודשים ואם בפרק זמן זה החתים שני שליש מהדיירים על הסכם נון סטופ או את מחצית הדיירים על הסכם פינוי בינוי יוארך תוקף ה"נון שופ" לשנתיים. אם במהלך השנתיים הללו יפקיד היזם תכנית לפינוי ובינוי במקרקעין בגופי התכנון ,הרי שיקבל ארכה ל 4 שנים נוספות להסכם "נון שופ" שבידיו.
- בעסקאות תמ"א 38 – בפרויקטים שאין בהם הריסה ובניה אלא רק חיזוק המבנה, תקופת ההסכם תהיה חצי שנה ממועד חתימתו. אם בתקופה הזאת החתים היזם לפחות 50 אחוז מהדיירים על הסכם זה הרי שיקבל הארכה של 6 חודשים נוספים. אם בפרק זמן זה החתים לפחות 80 אחוז מהדיירים על הסכם "נון שופ" או חתם עם שליש מהדיירים לפחות עם הוצאת התכנית לפועל יוארך זמן ההסכם בעוד 6 חודשים. אם בתקופה הזאת התכנית הוגשה ונקלטה בוועדה המקומית לתכנון ובניה התכנית עבור הפרויקט, יקבל היזם 36 חודשים לתוקף ההסכם.
כפי שניתן להבין מדובר על הסכם מחייב עם כמה שלבים שונים שיש בו. על כן חובה לקבל ליווי משפטי של עורך דין פינוי בינוי או תמ"א 38 המייצג אתכם, לפני שחותמים על הסכם כזה, וגם אם מוכנים לחתום עליו יש לעשות זאת עם תנאים והגדרות ברורות להשתחררות מההסכם.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד יאיר רוזנר – עורך דין מקרקעין אשר מעניק ליווי, ייצוג וייעוץ משפטי בפרוייקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38, שימור וכדומה).