מיסוי מקרקעין: אלו מיסים חלים על עסקאות נדל"ן ? 

בעת ביצוע עסקת נדל"ן בישראל חלים מיסים שונים על הקונה ועל המוכר, כאשר כל אחד אחראי על החלק שלו בעסקה מבחינת רשויות המיסים השונות. אין להקל ראש בתשלום המיסים כיוון שהם מהווים תנאי הכרחי של סיום העסקה ורישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין לזכות הקונה.

אחד מהתורמים הגדולים ביותר להכנסות המדינה ממיסים הוא ענף הנדל"ן. כל עסקת נדל"ן מחייבת במיסים שונים שיש להכיר לפני שמבצעים את העסקה בפועל. הסיבה לכך היא שלעתים גובה המיסוי משפיע על כדאיות העסקה עבור המוכר או הקונה. כמו כן תשלום המיסים הוא תנאי לרישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין.

מה המיסים בעת ביצוע עסקת מקרקעין?

כפי שציינו בתחילה, יש כמה סוגים של מיסוי מקרקעין וכל אחד נועד עבור סיבה אחרת.

אלו הסוגים של מיסוי מקרקעין בישראל:

• מס רכישה – המס שמוטל על הקונה בכל עסקת נדל"ן הוא מס רכישה. המס הזה עומד על שיעור קבוע של 6% בעסקאות נדל"ן של קניית קרקע, משרד, חנות ונכסים מסחריים אחרים אך דרגות המיסוי שלו שונות בכל הנוגע לעסקת נדל"ן של קניית דירה. קניית דירת מגורים יחידה או ראשונה פטורה ממס רכישה עד סכום של 1.75 מיליון ₪ כדי להקל על זוגות צעירים לרכוש דירה, אך על משקיעים שזו הדירה השנייה שלהם (או מעבר לכך) יש מס רכישה בשיעור של 5% בכל רכישה עד לסך של 1.3 מיליון ₪ והמיסוי עולה ככל שערך הדירה גבוה יותר.
• מס שבח – המיסוי שנופל על כתפיו של המוכר בעת ביצוע עסקת מקרקעין הוא מס שבח שהשם שלו רומז על המטרה שלו. המוכר משלם 25% מהרווח שעשה על הנכס (השבחת הנכס לאורך התקופה). כלומר אם המוכר קנה את הדירה בסכום של מיליון ₪ לפני 5 שנים והיום הוא מוכר את הדירה בסכום של 1.5 מיליון ₪, הוא ישלם סכום של 25% מהרווח שלו בסך חצי מיליון ₪, כלומר סכום של 125,000 ₪. על עסקאות של מכירת דירות שנקנו לפני 2014 יש חישובי מיסוי מעט שונים ולכן תמיד מומלץ לקבל יעוץ של עורך דין מקרקעין.
• היטל השבחה – התשלום הזה איננו הולך לטובת רשויות המס אלא לרשות המקומית בה נמצא הנכס שבלב עסקת הנדל"ן. התשלום הזה הוא עבור העלאת ערך הנכס "בזכות" מתן אישורים של הוועדה המקומית. דוגמא לכך היא נכס שערכו עלה בצורה משמעותית כיוון שעבר שיפוץ במסגרת פרויקט של תמ"א 38 וכדומה.

אפשר להבין בקלות שלעתים מדובר על תשלום של מיסים בשיעור גבוה יחסית, לעתים של עשרות או מאות אלפי שקלים לעסקה ולכן יש לכך השפעה גדולה מאוד על כדאיות העסקה עבור המוכר או הקונה. עורך דין מקרקעין שעוסק גם במיסוי מקרקעין יכול לייעץ לכם אודות המצב שלכם בעסקה, המיסוי הצפוי ואף אם אתם עומדים בתנאים של הפחתת גובה המיסוי או אולי קבלת פטור מלא ממנו. חובה לעשות בדיקה זאת לפני כל חתימה על חוזה בעסקת מקרקעין.

המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין בכפר סבא אשר מעניק ליווי משפטי בעסקאות מקרקעין, תוך התייחסות מקיפה על חבות המס הצפויה מהעסקה. לא משנה אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בקריות או עורך דין מקרקעין בחיפה – המשרד הוא הכתובת!